2024年，房地产市场在转型中朝着止跌回稳的方向迈进，各项金融政策效应加快显现：1月份，城市房地产融资协调机制建立，保交房攻坚战有力推进，资金供给逐步企稳；5月份，“5·17新政”降低购房门槛与成本，刚性和改善性需求得到释放；9月份，中央政治局会议强调，促进房地产市场止跌回稳，各部门狠抓存量政策落实和增量政策出台；10月份、11月份，市场出现积极变化，交易更趋活跃，预期逐步改善。
日前，多部门表示，将持续用力推动房地产市场止跌回稳，着力释放需求、改善供给、推动转型，加快构建房地产发展新模式，从根本上解决传统发展模式弊端，促进房地产高质量发展。
释放刚性和改善性需求
不论是准备购房的人，还是已购房、正在还房贷的人，2024年感受到的一个显著变化是，房贷变便宜了、财务成本持续下降。与此同时，购房门槛也进一步降低，居民的刚性和改善性住房需求持续得到释放。
在一系列政策优化调整中，最具代表性的是“5·17新政”。一方面，购房门槛降低，全国层面个人住房贷款首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。另一方面，购房成本下降，取消全国层面首套住房、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，房贷利率实现市场化，与此同时，公积金贷款利率下调0.25个百分点。
“5·17新政”发布后，准备购房的人逐步从观望转为入场，市场活跃度有所提升。国家统计局数据显示，1月份至7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4个百分点；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点。
“房贷变便宜了”不仅是新购房者的专属，还惠及已购房正在还房贷的群体，多数借款人的利率普遍下降了约0.5个百分点，部分降幅高达1个百分点。2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜表示，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数约1500亿元。随后，多家商业银行表示，将于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。
“房贷变便宜了”还体现为房贷利率的“重定价周期调整工作”，也就是说，从2024年开始，每位购房者的房贷利率能够“提前”降低。具体来看，购房者可将房贷利率的重定价周期从1年调整为6个月或3个月，在贷款利率下行阶段，这样能够更早地享受低利率。目前各家商业银行已完成相关工作。
随着一系列政策“组合拳”落地见效，2024年10月份，房地产市场出现了诸多积极变化。一是10月份个人住房贷款规模企稳，明显好于2024年前9个月的月均减少690亿元水平，也好于前两年同期水平。二是市场交易提速，1月份至10月份，新建商品房销售面积、销售金额同比降幅比1月份至9月份分别收窄1.3个百分点、1.8个百分点。三是房价回稳迹象初步显现，10月份，在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市较上月增加4个，二手住宅环比上涨的城市较上月增加8个。
保交房稳供给稳预期
刚性和改善性住房需求得到释放的同时，房地产市场还必须解决另一个问题——如何稳定供给与预期，如何确保已经交了钱的购房者能够如期拿到房。由此，打好保交房攻坚战成为2024年稳定房地产供给侧的关键战役。
“如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。”住房和城乡建设部副部长董建国2024年5月17日在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上表示，保交房涉及广大人民群众的切身利益，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。
作为保交房攻坚战的资金支持环节，城市房地产融资协调机制在2024年取得了积极成效，房地产“白名单”项目扩围增效。根据国家金融监督管理总局预计，截至2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额有望超过4万亿元。
城市房地产融资协调机制旨在通过“有为政府”之手，搭建银行、房企的沟通协作桥梁，缓解二者之间较为严重的信息不对称问题，让优质、合规的房地产项目及时得到融资支持，助力项目早开工、早建成。
“2024年年初以来，我们跟住建部门一起指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入‘白名单’。”金融监管总局副局长肖远企在2024年10月17日国新办举行的新闻发布会上说，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
值得注意的是，2024年保交房攻坚战已完成既定目标。近日召开的全国住房城乡建设工作会议提出，持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。接下来，将推动构建房地产发展新模式。其中，将着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体的刚性住房需求；大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。
持续推动市场止跌回稳
“要促进房地产市场止跌回稳”，2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，对房地产市场作出判断；“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2024年12月11日至12日举行的中央经济工作会议再次对房地产市场作出部署。
“稳定房地产是稳定投资需求的关键。”浙商银行首席经济学家殷剑峰表示，从需求侧看，一方面，房地产投资占全部固定资产投资的比例约为20%，并且是决定其他投资需求的关键变量；另一方面，房地产是中国家庭部门最重要的资产，稳定房地产才能稳定家庭部门的财富。此外，稳定房地产也有助于稳定金融体系，例如，在全国超过30万亿元的普惠型小微企业贷款中，一半以上的贷款以房产作为抵押物。
2025年，如何持续推动房地产市场止跌回稳？
首先，着力释放需求。“我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房形成新期待。”中央财办有关负责同志表示，要着力打通卡点堵点，更好满足居民的刚性和改善性住房需求。具体来看，将大力实施城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，对条件比较成熟、群众改造意愿迫切的项目要尽快推进；因城施策调减限制性措施，落实好已出台的住房信贷、税收政策举措，切实降低购房成本。
其次，着力改善供给。近日召开的全国住房城乡建设工作会议提出，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
最后，着力推动转型。中央财办有关负责同志表示，要扎实有序推动房地产行业转型，加快构建房地产发展新模式，从根本上解决传统发展模式弊端、促进房地产高质量发展。要完善住房供应体系，促进行业转型发展，健全住房、土地、金融、财税等基础性制度，对于房地产市场止跌回稳有直接带动作用的制度和政策措施要尽快落地。
中央财办有关负责同志表示：“总的来看，我国房地产问题是在前进中、转型中遇到的问题，随着各项政策措施全面落地并持续发力，市场会进一步回稳，行业会加快回暖，房地产发展新模式将加快构建、房地产高质量发展也将逐步实现。”
作者：郭子源
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